案例简介：
老刘十年前以市场价从老张处购买了一套二手房，但因故一直未办理过户登记。后老张因其他债务纠纷，被债权人起诉，法院判决后，债权人申请强制执行，并查封了仍登记在老张名下的该套房产。老刘提出执行异议，主张房屋已归其所有，要求解除查封。

【争议焦点】
购房人老刘仅实际居住但未过户，能否对抗原业主老张的债权人对该房屋的强制执行？

【法院判决】
法院驳回了老刘的执行异议。法院认为，根据物权公示原则，不动产所有权以登记为准。该房产登记所有权人仍为老张，故法院查封被执行人老张名下财产的行为合法。老刘虽实际居住，但其享有的仅是要求老张履行合同、办理过户登记的债权，而非所有权。该债权不能优先于申请执行人的债权。

【隆嘉律师解析】

1.物权与债权的区别： 本案核心是物权与债权的效力优先性问题。物权（所有权） 具有对世性和排他性，可对抗任何人。债权（购房合同） 具有相对性，仅对合同双方有约束力，不能对抗善意的第三方（如不知情的债权人）。

2.“买卖不破租赁”的例外： 很多人误以为“我住在里面”就能对抗一切。但“买卖不破租赁”保护的是承租权，而非所有权。购房人不是承租人，不适用该规则。

3.何种情况可排除执行？ 只有在极其严格的情况下，购房人才能排除执行，须同时满足以下条件：①在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；②在查封前已合法占有该不动产；③已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；④非因买受人自身原因未办理过户登记。老刘的情况很可能不符合第④点。

【隆嘉提醒】
购买房产，及时办理过户登记是唯一取得所有权的法定途径！切勿因贪图省事或逃避税费而拖延登记。一旦卖房人陷入债务纠纷，您支付的房款和心仪的房屋都可能面临“房钱两空”的巨大风险。